也就是说

2020-02-03 01:13

此结论有理有据。自2011年2月1日起正式实施的《宁夏回族自治区物业管理条例》规定:“……占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放车辆的,应当经业主大会同意并收取车位场地使用费,车位场地使用费属于全体业主共有。”按此规定,业主们就应掌握这笔“共有”的收入,并由业主大会或者业主委员会来决定如何使用它。

停车费被物业公司收走,钱就成了物业公司的经费;而停车费归全体业主(或业委会)管理支配,那用途就与物业公司的使用范围大不相同。如下:

一年前,就有业主多次当面或电话向银川市物业办的正副主任以及物业科负责人建议,希望他们能尽快依法行政,对物业公司的乱收费行为及时监管并加以制止,将停车费的管理、使用权还给广大业主。但每每令人失望。

既然《物业管理条例》规定说车位场地使用费属于全体业主共有,那么试问市物业办有何权力修改《条例》?条例说得很清楚:业主所得收益的用途是补充“专项维修资金”和支付“业主决定的”项目,这与物业公司的支出是两个概念。试问市物业办有何依据改变其用途,用它来补充物业公司的亏损?

物业公司将停车费强行收走,那毫无疑问是非法行为。因为物业公司每年都已按规定向小区的每家每户收取了物业管理费。因此,物业公司将这些“额外收入”据为它有,这无疑是他们“白捞的油水”。

其一,要用于补充专项维修资金——这是首要用途。2008年7月经自治区人大常委会通过的《银川市物业管理条例》规定,“业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。”而且,自治区的《管理条例》中还有“专项维修资金”使用范围的专门规定。也就是说,当专项维修资金不足时,可以将其拿来做补充。因此,住宅楼的墙体少量受损、墙皮局部脱落的,住宅楼单元门的公用防盗铁门损坏的等等,就应用这笔资金去维修。(背景资料:现实中存在的弊端是,出现上述待修问题后,业主们只能各家摊钱去修理或更换。这一怪现象就发生在宁夏农丰物业公司管理的小区内。)

银川市兴庆、金凤、西夏三区有近千个住宅小区,居住的市民有数十万之多。据介绍其中有物业公司管理的小区就近400个。数年来,本应归住宅小区全体业主们掌管并支配的小区院内停车费的收入被物业公司(多数)无偿侵占了,也就是多数业主的合法权益被人侵害了、剥夺了,而大多数业主却被蒙在鼓里,至今依然稀里糊涂!

其实,银川市物业办的说辞不值一驳。

因此人们要问,市物业办何以监管不力?

对业主关于“下文件明确一下停车费属于业主所有”的要求,物业办主任邢某说:“这不行,文件不能下。”“物业公司所收的物业费不够花,他们亏损了,就要拿停车费去弥补。不让收停车费也不可能。”“不让收,大批的物业公司就不干了。”等等。对业主关于“停车费应交给全体业主”的主张,副主任李某辩解道:“物业公司用停车费弥补物业费的亏损,也都用在了维持小区的服务秩序上。”“我们可要求他们公示账目,只要不装口袋而是弥补了亏损,就应该承认现实。”等等。科长赵某某也说“物业公司入不敷出困难也很多”,“物业公司的做法符合规定”,等等。

有一事例让人深思。有业主反映:“物业公司亏损原因很多,管理不善也是其中之一,比如用上等的自来水‘大水漫灌’式地浇草坪,皮管子一开就是几个小时甚至半天时间。”副主任李某却反问:“他们把水浇到草坪上了,还是浇到下水道和马路上了?”可见,其明显偏袒一方的态度与其监管者的角色多么不相称!

一、业主们利益被侵多数人蒙在鼓里

话说回来,如果真出现有些物业公司因不能侵占停车费而罢工不干的现象,那又从另一角度说明市物业办的管理工作没跟上——没能让物业管理市场形成良性的竞争机制。试问,现在哪个运输企业、哪个食品商店因为实现不了对客户“多吃多占”的要求而敢要挟客户说“我不干了”?不敢!因为这些领域的市场化程度相对高得很!(李明今)

至于说因现在物价上涨而显得物业费标准太低了,那就应找物价部门去通盘考虑解决;或者依据《条例》中“费用与服务水平相适应”的规定,可与业主们协商约定标准(现实中有的物业公司已经决定提高物业费标准了),而怎可硬挖业主们的这些所得收益呢?市物业办只想到物业公司的亏损,怎不想想业主们需要解决的那些问题经费又从何而来?

那么,“全体业主共有”与“物业公司占有”的概念有何不同呢?区别很大:

按照自治区物业管理条例规定,应由县以上的物业监督管理部门负责监管物业管理工作。某强行收取停车费的物业公司经理也说:“法律没大小”,“我只听上级主管部门的”,“物业办下文件我就办”。因此,我们就得看看上级行业主管部门银川市物业办是如何监管的。

不知银川市物业办领导是否忽视了这样的问题:物业办是政府的行业监管部门,而不是群众性组织“物业协会”;物业办须用人民赋予的权力去管理好物业公司,或者至少要站在公正的立场当好裁判,而不是让“物业办”变成物业公司的代言人。

让物业公司给业主公布账目,这如同某运输车队要给货主公布本车队的账目一样,货主是否会感到可笑?说物业公司物业费不够就该占用停车费,如同某运输车队以运费不够花为由而要强占货主变卖小轿车的收入一样,货主会否感到车队是在胡搅蛮缠?

其二,可为住宅小区增添公益设施。业主们如果希望小区内增设一些体育活动设施,诸如乒乓球台、羽毛球网、健身器材等,就可以拿这笔资金去购买;也可像兴庆区景太社区业委会(银川市少有的典型群体)那样,为小区建设运动休闲场所,以让业主们玩牌、下棋、打麻将有个去处。业主们如果希望小区的院内增设一些固定凳椅,甚至更换一下住宅楼周围风化碎裂的地瓷砖,也可拿这笔资金来支付。(背景资料:现实中存在的弊端是,许多业主的类似愿望只是个梦想,他们要玩个麻将什么的,还得到营业性场所去。)

其三,能鼓励业主委员会成员提高为小区服务的积极性。按照《国务院物业管理条例》规定,住宅小区应当组织业委会监督物业公司的服务工作,代表业主们落实服务合同中的服务条款。但不可回避的问题是,业委会没有经费。经费哪里来?自治区物业管理条例又规定:“业主委员会的办公经费和成员的工作津贴应当从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主负担,具体办法和标准由业主大会决定。”按照规定,停车费就可用来解决这一问题。(背景资料:现实中存在的弊端是,许多业委会办公经费和工作津贴的问题并无着落,那些热心公益事业的老年人只能凭着一股奉献精神义务服务。平心而论,这并非长久之计,没有合情合理的激励机制肯定难以“可持续发展”。因此导致相当数量的住宅小区至今难以组建业委会。据银川晚报载,银川市有业委会的小区不到1/3。主要原因是“白干活、不讨好”,没人愿意干。当然,也有个别小区的物业公司会给业委会施舍点经费,但由此可能导致业委会成员“不为业主维权,反而为物业公司说话、帮腔”的异化现象发生。)

整整一年的时间,部分业主向市物业办反映的这一问题迟迟未能解决,是物业办的领导对依法行政的理解有误,还是对物业管理条例的这一条款有抵触情绪?或是因为别的缘故而不好公正裁判?我们不得而知。但有一点可以肯定,他们依法行政的观念明显淡薄——总想把法规的条款规定扭曲到自己所制作的模具中去。

如今,住宅小区已遍布每个城市的里里外外。小区有业主居住,就会有汽车停放的可能。大凡有物业公司的小区,多数都存在业主合法权益受到侵害、但却往往被人忽视的问题——也即停车场地收益的归属问题。就以宁夏回族自治区银川市为例略加剖析。

如果说不让物业公司侵占停车费他们就不干了,那么有些居住小区内过去压根就没让停过车,这些小区的物业公司怎就没见“不干了”呢?如果说现在因物价上涨、物业费不够而要用停车费去弥补,那在物价没涨的前几年物业公司怎么也将停车费收去了,且并未退给业主们呢?

二、主管者监管不力其说辞不值一驳

对于此项规定,大概多数业主不曾关注,也不曾知道。因此,业主们对物业公司收取停车费并占为公司所有的作法习以为常或没有在意,当不足为奇。